Ristrutturazioni edilizie - Come funzionano le Agevolazioni
L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.
Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 la detrazione è elevata al 50% e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.
La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati. In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfettario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Alternative alla detrazione: cessione del credito o sconto in fattura
I beneficiari della detrazione possono optare, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione:
- per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto sconto in fattura)
- per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante.
La legge non prevede l’ulteriore cessione del credito, fatta salva la possibilità di due ulteriori cessioni solo se effettuate a favore di:
- banche e intermediari finanziari iscritti all’albo previsto all'articolo 106 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (indicati nel decreto legislativo n. 385/1993)
- società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del predetto Testo unico
- imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia ai sensi del decreto legislativo n. 209/2005.
Le banche o le società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del decreto legislativo n. 385/1993, possono sempre effettuare la cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (cioè diversi dalle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta), che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa o con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione per il correntista.
Condizioni per chiedere la detrazione
A) I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.
Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):
- manutenzione straordinaria
- restauro e risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia
Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
B) Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001:
- manutenzione ordinaria
- manutenzione straordinaria
- restauro e risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia.
A chi spetta
Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:
- il proprietario o il nudo proprietario
- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- l’inquilino o il comodatario dell’immobile
- i soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori)
- gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce
- i soci delle società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari (alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali).
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
- il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
- il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
- il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
- il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
Come e quando
Per usufruire della detrazione, è necessario:
- inviare, quando prevista, all'Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
- pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011):
- le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
- domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
- ricevute di pagamento dell’Imu, se dovuta
- delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali
- dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
- comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
- fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
- ricevute dei bonifici di pagamento.
Attenzione: per gli interventi che comportano un risparmio energetico, la legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori realizzati, analogamente a quanto già previsto in materia di detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici. L’invio della documentazione va effettuata entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo. Per gli interventi terminati nel 2022 la comunicazione va trasmessa attraverso il sito https://bonusfiscali.enea.it.
La mancata o tardiva trasmissione della comunicazione all’Enea non implica, comunque, la perdita del diritto alle detrazioni (risoluzione n. 46/E del 18 aprile 2019).
Fonte: Agenzia delle Entrate